Folge 2 - Haus- oder Wohnungskauf
Was du unbedingt prüfen solltest – auch mit Blick auf eine Renovation
Wer beim Kauf genau hinschaut, spart sich später böse Überraschungen. Wir haben einen Elektriker und einen Sanitärfachmann gefragt, worauf sie achten – und ihre Tipps mit den wichtigsten allgemeinen Kaufkriterien kombiniert.
1. Bausubstanz & Baujahr
Das Baujahr ist der erste und wichtigste Hinweis auf mögliche Problemstellen. Achte auf Feuchtigkeit, Schimmel, Dachzustand sowie den Zustand von Fenstern und Dämmung.
· Asbest: Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1990 ist ein Asbestuntersuch Pflicht – Asbest (und andere Schadstoffe) können sich in Fliesenkleber, Bodenbelägen, Rohrdämmungen und sogar Wandputzen verstecken. Eine Sanierung kann sehr aufwändig werden.
· Elektrische Leitungen: Veraltetes Leitungsmaterial kann ein Sicherheitsrisiko sein und sollte geprüft und ggf. ersetzt werden. Frage nach der Periodischen Prüfung die alle 20 Jahre gemacht werden muss.
· Wasserleitungen: Eisen- (FE) und Kupferrohre (CU) sind anfällig für Korrosion und sollten idealerweise ersetzt werden. Auch das Abwassermaterial (Stahl, Guss, Eternit oder Kunststoff) lohnt sich zu prüfen – ein Rohrleitungsschnitt schafft Klarheit.
· Akustik & Deckenaufbau: Ältere Gebäude sind häufig mit Holzbalkendecken gebaut. Diese sind deutlich schallempfindlicher als Betondecken und übertragen Trittschall und Geräusche aus den Nachbarwohnungen stark. Wer in einem Altbau-MFH kauft, sollte die Deckenstruktur unbedingt prüfen oder nachfragen. Mögliche Massnahmen in der eigenen Wohnung hängen stark von der Deckenhöhe ab.
Tipp: Ein unabhängiger Baugutachter lohnt sich immer – Ich unterstutze sie gerne in diesem Prozess.
2. Elektroinstallationen
Der Elektriker schaut zuerst auf die Haussicherung: 25A reicht für normale Haushalte – wer aber eine Wärmepumpe oder E-Auto-Ladestation plant, braucht mindestens 40A. Weiter wichtig:
· Sicherungsverteilung & FI-Schutz auf aktuellem Stand?
· Leitungsmaterial – veraltete Leitungen ggf. ersetzen
· Steckdosen auf Typ 13 (statt veraltetem Typ 12) umrüsten; Kinderschutz nachrüsten
· Einbauleuchten vorhanden → gleich auf LED wechseln
· Infrastruktur prüfen: LAN, Glasfaser (LWL), TV-Koax, Gegensprechanlage (Video/Audio), Alarmanlage
· Leerrohr für E-Ladestation in Garage und/oder Closomat einplanen
· Gebäudeautomation vorhanden oder gewünscht?
· Bei EFH: Aussenbeleuchtung inkl. Schockbeleuchtung
3. Sanitär & Heizung
Verteilbatterie & Absperrorgane: Lassen sich alle Ventile noch schliessen? Funktionieren Rückschlag-, Sicherheits- und Druckreduzierventil einwandfrei?
Sanitäre Apparate: Veraltete Spülkästen ohne Zwei-Mengen-Spülung verbrauchen bis zu 9 Liter pro Spülung – ein unnötiger Wasserverschleiss, der sich schnell lohnt zu ersetzen.
Leitungsdämmung: Ist eine Dämmung vorhanden? Achtung: Nicht die Dämmung selbst, aber allenfalls ihre Ummantelung kann asbesthaltig sein – relevant besonders bei älteren Gebäuden (siehe Abschnitt 1).
Wasserhärte: Bei hartem Wasser (über 30°fH) können Verkalkungen den Rohrdurchmesser verengen – beim Wasserversorger nachfragen.
Heizung: Wie alt ist die Anlage, und womit wird geheizt (Öl, Gas, Wärmepumpe, Erdsonde)? Die Frage ist heute strategisch relevant: In der Schweiz plant die Energiedirektorenkonferenz (EnDK), dass ab 2030 beim Heizungsersatz grundsätzlich keine fossilen Systeme mehr eingebaut werden dürfen. Kantone wie Zürich, Basel-Stadt und Genf haben bereits strengere Regelungen. Wer eine Immobilie mit alter Ölheizung kauft, sollte die Ersatzkosten einkalkulieren.
4. Versteckte Kosten – was oft übersehen wird
Manche der grössten Ausgaben bei einer Renovation sind von aussen kaum sichtbar. Diese drei Bereiche werden beim Kauf besonders häufig unterschätzt:
Dach & Bleche: Das Dach ist einer der kritischsten Punkte. Alte Blechabdeckungen, Kamine, Kehlen und Anschlüsse rosten mit der Zeit durch und können zu Wasserschäden führen. Eine Dacherneuerung gehört zu den teuersten Einzelmassnahmen – prüfe deshalb Alter und Zustand der Dachhaut und aller Blechteile sorgfältig.
Fenster: Alte Fenster sind oft eine doppelte Schwachstelle: akustisch und wärmetechnisch. Einfach- oder Zweifachverglasungen isolieren schlecht, verursachen hohe Heizkosten und schützen kaum vor Aussenlärm. Ein vollständiger Fensterersatz in einem grösseren Objekt kann schnell CHF 20'000.– und mehr kosten.
Schallisolierung: Wie in Abschnitt 1 erwähnt, können Holzbalkendecken in Altbauten kaum Trittschall dämmen. Eine nachträgliche Schallisolierung ist aufwändig und baulich anspruchsvoll – die Kosten dafür sollten bereits beim Kaufentscheid einkalkuliert werden.
Faustregel: Plane für Dach, Fenster und Schallschutz zusammen einen separaten Budgetposten ein – diese Arbeiten sind selten günstig und fast immer dringlicher als erwartet.
5. Kosten realistisch einplanen
Renovationskosten werden oft unterschätzt. Als Faustregel für die Schweiz:
· Auffrischung: CHF 200–500 / m²
· Mittlere Renovation (Bad, Küche): CHF 500–1'000 / m²
· Kernsanierung: CHF 1'000–2'000+ / m²
Immer 15–20 % Puffer einrechnen – hinter Wänden lauern oft Überraschungen.
6. Energieeffizienz & Rechtliches
Lies den GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) – er zeigt auf einen Blick, wie effizient das Gebäude ist. Nutze Förderprogramme von Bund und Kantonen für energetische Massnahmen.
Kläre vor dem Kauf: Braucht deine geplante Renovation eine Baubewilligung? Steht das Objekt unter Denkmalschutz? Bei Stockwerkeigentum: Was darf ohne Zustimmung der Gemeinschaft verändert werden?
Fazit
Wer systematisch vorgeht, die Fachleute früh einbezieht und die versteckten Kosten kennt, ist klar im Vorteil.